1. HOME > 学校設置反対の動きと経過 > 「開発非該当」の判断は、大津市の開発部局の職員との質疑から導出　(～開発審査会編～)

「開発非該当」の判断は、大津市の開発部局の職員との質疑から導出　(～開発審査会編～)

大津市・建築審査会の議事録に見る「開発非該当」の判断理由。

今回は、訴状での最大の論点である建築確認の前提となる開発行為該当性について、
議事録に記された発言を拾いながら解説を行います。

議事録によると、学園建設の事案に対する開発行為該当性については、2012年3月21日の建築審査会の結論として、
大筋が「開発非該当」の裁決を下す方向で一致し、同4月18日の建築審査会では「開発非該当」の結論を固めています。

大津市建築審査会が「開発非該当」の結論を下した判断結果、見解を下記にまとめます。

項目判断結果・見解
手続きの違法性について処分庁は「開発許可不要」の判断が記された大津市発行の証明書に基づいて
判断しており、この手続自体には処分庁の誤りはない。
開発許可の判断について建築審査会から開発審査会の意見を聞いたことで、実質的に開発審査請求の
内容的な面はクリアしている。建築審査会は開発審査会の判断を支持する。
開発非該当の判断理由開発行為として定義される下記の行為が存在しないため「開発非該当」。
　・区画の変更がない。
　・形の変更がない。
　・質の変更がない。
形の変更に該当しない理由造成後の切土、盛土の面積は、学園・清水建設からの申請内容に基づいて
評価すると、５００平米を超えていないので「形の変更に当たらない」。
上記の見解は、2012年4月18日の建築審査会の議事録で、出席委員に対して了解を得る下記のくだりから分かります。
また、同様の説明は、2012年3月21日の建築審査会の議事録の最後でも語られていました。

(2012年4月18日の建築審査会　議事録　7ページより)
　　それから第３に移りたいと思います。開発許可を受けるべきであるということですね。これは、二つの話が入っていて、
　　手続的に必要性があるのかないのかということと、内容的にその開発許可を受けるべきかどうかというところがある。
　　処分庁としては、開発許可不要の判断が出ているので、それに基づいて判断したということです。これ自体は、
　　手続的に処分庁としての判断の誤りはないと思いますが、いかがでしょうか。

　　(略)

　　ただ、建築審査会から開発審査会の意見を聞いたことで、実質的に開発審査請求の内容的な面はクリアしている
　　という主張ができるかと思います。

　　さらに、これが開発許可に当たるかどうかということについては、開発審査会の意見をいただいている
　　ところでもあり、この建築審査会として、一定の判断をしないといけないと思いますが、

　　(区画の変更に関する見解説明)

　　それから、形の変更です。造成後の切土、盛土の面積が５００平米を超えることがあるやなしやということですが、
　　請求人側からは５００平米を超えるとありましたが、申請内容に基づいて評価したところ超えていないということです。
　　その申請内容とは違った造成がされるとしたら、それは都市計画法違反ということになるので、その後相応の
　　処分等がされるわけですが、申請内容として５００平米を超えていないのであれば、これも形の変更にはならない
　　ということでよい。

　　(質の変更に関する見解説明)

　　この３点をもって開発許可の必要性があるとは言えないという結論をしてよろしいですか。
　　開発審査会からも同じ意見をいただいている。

　　(異議なし)

一連の議論では、手続き的な問題が無いか確認の上、開発審査会からの見解を貰いながら「開発非該当」の判断を
行ったことがわかります。しかし一方で、議事録から読み取れる結論導出の部分は、2012年8月6日に提出された
訴状に記載された「大津市開発許可の取扱基準」における「形の変更」に対する切土・盛土の高さ基準に言及した
判断結果となっていませんでした。

訴状に記された「形の変更」の観点での当ホームページからの見解詳細は下記に譲るとして、今回は、切土・盛土の
高さ基準による開発該当性の議論はあったのか、議論があった場合は、どのような議論を重ねた末に「非該当」という
結論になったのかを解説します。

なお、確認の切り口として、「開発審査会での議論」と「建築審査会での議論」に分けて議事録を引用しながら
「形の変更」への該当性の観点で確認を進めることにします。

[特集 : 学園の建築確認取り消しを求め提訴]

訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?　学園建築確認に対する開発該当性の検討(1)

訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?　学園建築確認に対する開発該当性の検討(2) ※近日、公開予定

開発審査会では、開発行為を規定する「大津市開発許可の取扱基準」に触れない議論に終始

開発要否の判断は、開発申請の部局で判断しなければならない。

議事録に寄れば、開発審査会での議論の大部分は、委員から投げかけられる質問に対して、
大津市の開発部局の職員が詳細に回答していくという形式で進行されました。

その理由は、開発審査会の冒頭で述べられていますが、これは開発審査会の会長が発した
「開発要否の判断は、開発申請の部局で判断しなければならない。」という下記のような発言からの流れでした。

(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 18ページより転載)
　●委員
　　建築確認をすることを前提として､例えば開発許可が必要な場合は、開発許可を得た上で、
　　建築確認申請をしなければいけない。そこは､建築確認をする機関としてもチェツクが必要である。
　　この場合は、60条証明で確認をされたということです。

　　ただ、６０条証明を大津市が発行したこと自体が、もし不適法であるとすれば、開発許可を
　　受けていない建築確認ということになる｡そうするとその、建築確認処分は､違法ですから取り消し
　　ということになるという判断になっていくわけです。

　　そこは何らかの判断をしないといけない｡６０条証明でよかったのかという判断をしなければいけない｡
　　そこで、６０条証明を出したことが適法かどうかということは､開発許可が必要か不要かという問題ですので、
　　これは開発申請の部局で判断しなければいけない。
　　これは開発審査会の領分に関連したものでもありますので、ここに意見を求めてこられたのは
　　おかしくはないと思います｡こちらの方で意見を延べた上で､最終的には市の開発申請部局が
　　建築審査会の方にこのような意見であるということの回答をされるという形になると思います｡
　　そのような意味でこの論点は判断することが必要であると思います。

　●議長
　　開発許可が不要だと判断されたのは､市の開発部局ですね｡その開発許可不要という見解について、
　　市の開発部局から説明願います。
　○市の開発部局
　　（　開発部局の説明　）

「形の変更」に該当しない根拠は、宅造法の規制値の最大切土2メートルを超えないため。

議事録より抽出した結果、開発審査会において「形の変更」に該当しないとされた根拠は下記の2点でした。

項目見解
理由1学園提出の建築申請図書が正しいという前提で審査してよい。
申請図面に基づくと宅地造成等規制法上の規制値の最大切土が2メートルを超えない。
理由2「形の変更」の観点での切土高は、宅地造成等規制法の基準で判断すれば良い。
下記に、具体的な発言内容を引用掲載します。

[理由1 : 最大切土が2メートルを超えない]
(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 19ページより転載)
　　●委員
　　　土地の形状の変更の件ですが、見解書では、最大切土が1.８ｍとなっていますが､審査請求の理由書の中には
　　　２ｍを超える切土が見られるという表現がありますが、それはどちらが正しいのですか。

　　○大津市の開発部局職員
　　　実際のところ、地元がいわれている２ｍというのが､確かなものではないので確認がとれません。
　　　ただ､我々が審査している幸福の科学学園から提出されました申請図書､これにつきましては現況の地形、
　　　それから新たにできる造成の差が１．８ｍとあり、図面のスケールもしっかりできておりますので､我々は
　　　提出された申請図書に基づいています｡実際､地元がいわれているような２ｍをこえるようなものがあれば､
　　　それは違反行為ということになろうかと思います。


[理由2 : 建築敷地を触っていないので、切土高は宅地造成等規制法の基準で判断すれば良い]
(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 21ページより転載)
　　●委員
　　　仮に切土が１．８ｍと微妙な所ですから、例えば２ｍを超えるような切土があったとしたら、
　　　これは、宅地造成等規制法の問題が出てくる。ただ、開発許可まではいらないのですね。

　　○大津市の開発部局職員
　　　建築物の建築を伴う場合には､開発許可の該当になると思いますが､建築物を伴わない造成ということであれば､
　　　宅地造成等規制法の対象になります。当初１．８ｍでやって、施行中２ｍ以上の構造物になったということであれば､
　　　法の違法ということになりますので､是正指導をしていく中で､再度許可をとらすことになると思います。

　　●委員
　　　開発行為という定義が建築物の建築のための形質の変更あるいは区画の変更ですので、この場合､建築敷地
　　　そのものはまったくさわらないということですね。

(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 24ページより転載)
　　●委員
　　　形状の変更には盛土、切土は影響するが、宅地造成の話は別であるというように理解をしていたのですが。
　　　それはどうですか｡整理をした方が良いのですかね｡要は､開発許可が必要なことに､切土、盛土の高さが
　　　左右されるのかということと､宅地造成との関係はどうですか。

　　○大津市の開発部局職員
　　　審査している内容としては､確かに開発と宅造があり、建築物の建築を目的として切土､盛土をして建築地盤の
　　　高さを変えることを許可なくして行なうと、建物を建てる時に影響がでてくるものです。ただ、それ以外に
　　　スロープ等を設ける場合があります。これについて､建築を目的としていないからといって､何でも良いとすると、
　　　危ない物もできてしまうこともあり、内規の方で斜路や車庫や階段等を設ける場合にあっても､
　　　宅地造成等規制法に基づく宅地造成に該当するものは、開発許可の申請を提出さすようにしています。

　　●委員
　　　これは､許可の条件ではないですね｡開発許可が必要になるのですね。

　　●委員
　　　開発許可と連動するわけですね。

　　○事務局
　　　両方の要件が必要になってくるのですね｡今回は建築を主たる目的とした切土、盛土ではないのですね。

　　○大津市の開発部局職員
　　　はい。

　　●委員
　　　しかし､宅地造成等規制法の宅地造成に該当するのかということで、今回はそれにも該当しない。
　　　だから、両方を審査し、開発許可は不要としたわけですね。

　　○大津市の開発部局職員
　　　外溝的なところにおいても､宅造の規定に該当するような造成はないということです。

※該当区画に対する切土、および、盛土での改変面積に関する見解は議事録に示されていません。

　この観点は、2012年1月24日に前大津市長が回答した「審査請求に伴う開発許可不要の見解について(回答)」
　という文書の記載が説明され、問題なしとされた可能性がありますが、議論経過は不明です。

なぜ「大津市開発許可の取扱基準」の判断は不要?「建築自体と密接不可分な一体の工事」を拡大解釈?

このように議事録の具体的な発言を引用しながら議論の経緯を見てきましたが、
開発審査会における「形の変更」に非該当とした判断には下記の疑問が浮かびます。

[疑問1]　「申請図面が正しい」という前提に早々に持ち込んだ議論は正しかったのか?

　「建築確認」という審査が申請図面基づいて行われることは法手続き上は問題ないでしょう。

　しかし、審査請求において具体的な箇所を示しながら不備が指摘されていたことを考えると、
　「申請図面が全て正しい」という前提に立つこと自体が審査の進め方として問題ではないでしょうか?

　後日、詳細を掲載しますが、申請図面のみで開発該当に繋がると思われる記載があるという事実が
　裁判所に提訴されているということを考えると、申請図面が全て正しいとする前提には、一層の疑問が残ります。


[疑問2]　「大津市開発許可の取扱基準」が議事録に一言も出てこない理由は何か?

　「大津市開発許可の取扱基準」に対しては、条項を引用した非該当判断の議論どころか、
　「大津市開発許可の取扱基準」という単語自体が大津市開発審査会の議事録には全く記載されていませんでした。
　大津市自らが策定し、事業者に手引きとして公開している「大津市開発許可の取扱基準」の存在を、
　大津市開発審査会の委員や、市の開発部局の職員が知らないはずがありません。

　一方で、議事録では、大津市開発部局の職員から委員に対して「宅地造成等規制法」での判断が妥当という
　説明が重ね重ね行われていますが、「大津市開発許可の取扱基準」でなく「宅地造成等規制法」での判断が
　妥当とする根拠の説明は一切議事録に書かれていません。

　開発行為該当性を論じる上で、客観的に見ても「非常に不自然」な審査であったと言わざるをえません。

　[問題点を指摘する訴状解説コンテンツ]
　　　訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?　学園建築確認に対する開発該当性の検討(1)


[疑問3]　「大津市開発許可の取扱基準」で判断しない理由は大津市自身が定めた条文に対する拡大解釈?

　開発審査会において、「大津市開発許可の取扱基準」が引用されなかった理由を類推すると、
　「大津市開発許可の取扱基準」の『「建築物等の建築自体と密接不可分な一体の工事(基礎工のための掘削など)」
　は形質の変更に該当しないものとして取り扱う』という条文での判断で問題ないとされた可能性が考えられます。
[ 大津市開発許可の取扱基準　5-6ページ　第２章　開発行為　I　開発行為より抜粋]
　３.形(形状)の変更
　　形の変更とは、切土、盛土および整地によって、土地の形状を物理的に変更することを言う。
　　(1)建築物(特定工作物の建設を含む)の建築を目的として、土地を切、盛土するとき。(形体の変更)
　　　 ただし次のような場合は、形質の変更に該当しないものとして取り扱う。

　　　 ア 建築物等の建築自体と密接不可分な一体の工事(基礎工のための掘削など)
　　　 イ 土砂の搬入出のない地均し程度の行為(切土または盛土高が0.5m以内)
　　　 ウ 上記の外「通常の管理行為」として次図のような場合。
　　　　　　例1 : 1m未満の単なる法面処理
　　　　　　例2 : 補強
　　　　　　例3 : 積み直し(ただし、現在の技術基準に適合していること)
　　　　　　例4 : 造り替え

では、「建築物等の建築自体と密接不可分な一体の工事」とは、どのような範囲に限定されるのでしょうか?

「大津市開発許可の取扱基準」の中では、「基礎工のための掘削など」と書かれており、建築物の真下の
地下部分に対する工事と考えられます。

では、「駐車場」や「道路から建物に近づくためのアプローチ」は、「建築自体と密接不可分な一体の工事」なのでしょうか?

確かに、利便性を考えると建築に大きく関わる要素ではありますが、それは「用途上の一体性がある」という話であって、
「大津市開発許可の取扱基準」に定める「建築自体と密接不可分な一体の工事」とは言えないのではないでしょうか?

このような解釈が許されてしまうと、広大な敷地に対して「駐車場」や「道路から建物に近づくためのアプローチ」
と称して、土地開発における「形の変更」の審査において、「切土、および、盛土での改変面積」の算出方法を
都合よく解釈して工事が出来てしまうことを大津市が許容することにならないでしょうか?
実際に、学園の申請図面を見ると、建物に接していない駐車場、アプローチの用途で使用する土地部分が
切土改変工事を行う区域として申請されています。

図面上、明らかに数メートルは建築物からは離れているものもあります。

[建築審査会に請求人から提出された改変工事検証図]　※緑色の領域が「切土改変」が指摘される領域を表す
建築確認図面






















「大津市開発許可の取扱基準」を無視した開発審査会の「開発非該当」判断は妥当だったのでしょうか?

これまでに示した理由から、開発審査会の「開発非該当」判断の妥当性について疑問を持たざるを得ません。

最後に、改めて、下記に開発審査会の進行、開発非該当判断の根拠に対する疑問点をまとめます。

[開発審査会の進行、開発非該当判断に対する疑問点]

(疑問点の概要)
・なぜ、「大津市開発許可の取扱基準」の第２章　開発行為　I　開発行為　３.形(形状)の変更の(1)に示された
　「イ 土砂の搬入出のない地均し程度の行為(切土または盛土高が0.5m以内)」に対する議論が全くされなかったのか?
(個別の詳細疑問点)
・なぜ、「大津市開発許可の取扱基準」に関する説明が開発審査会の委員に対して全くなされなかったのか?
　そもそも開発審査会の委員は「大津市開発許可の取扱基準」の存在を認識していたのか?

・開発審査会の委員・開発部局の職員の出席者全員で「大津市開発許可の取扱基準」などの条文を読み合わせ、
　開発審査会での議論の前提となる制度解釈の定義確認を行わなかったのか?

・大津市開発部局職員の発言の真偽について、"開発審査会での審査"として「大津市開発許可の取扱基準」、
　「宅地造成等規制法」、「都市計画法」など関係法令に照らし合わせた「裏取り」の確認を行わなかったのか?

　(議事録上、条文等の照会が未実施であり、大津市開発部局職員の説明が全て正しい前提の議論に見える)

・「大津市開発許可の取扱基準」に定める「建築自体と密接不可分な一体の工事」の範囲を拡大解釈運用していないか?
　建築物の利用上の利便性に関わる部分も「用途上の一体性がある」と判断していないか?

・上記解釈により「切土、および、盛土での改変面積」の算出結果が「形の変更」への該当基準である
　500㎡を超えるのではないか?
次回は、上記の議論を受けて行われた大津市建築審査会について、議事録上の発言を引用しながら分析を行います。

建築審査会 & 建築確認取り消し訴訟関連記事


[シリーズ : PlayBack 建築審査会]

棄却理由の全容が明らかに。建築確認取り消し審査請求の議事録を入手

(1) 大津市建築審査会の進行への疑問

(2) 建築審査会は地滑りの危険性の判断には踏み込まず。議事録より明らかに。

(3)「開発非該当」の判断は、大津市の開発部局の職員との質疑から導出　(～開発審査会編～)

(4)「開発非該当」の判断は、大津市の開発部局の職員との質疑から導出　(～建築審査会編～)

(5)開発行為該当性に関するQ&A


[特集 : 学園の建築確認取り消しを求め提訴]

幸福の科学学園関西校の建築確認取り消し訴訟　訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?

訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?　学園建築確認に対する開発該当性の検討(1)

訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?　学園建築確認に対する開発該当性の検討(2)