訴状で主張された『形質の変更』の解釈は? 学園建築確認に対する開発該当性の検討(2)
幸福の科学学園の校舎棟・寄宿舎棟に対する建築確認取り消しを求めた訴状は、
『形質の変更』と呼ばれる観点での開発該当性に対して、深く切り込んだ内容が争点とされています。
前回記事では、大津市の場合、『形質の変更』は「大津市開発許可の取扱基準」と
「宅地造成等規制法施行令」は条文の扱いとして独立していることを示した上で、
「開発該当」と思われる旨を示しました。
今回は、仮に「宅地造成等規制法施行令」での判断を妥当とした場合について、更に分析を行います。
原告は建築行為を伴わない宅地の改変範囲の面積も500㎡を超えると主張。
訴状によれば、原告らは建築行為を伴わない宅地の改変範囲の面積は、
校舎用地において930㎡以上、寄宿舎用地において612㎡以上と、それぞれ500㎡を超えており、
宅造規制区域における「土地の形状の変更」に該当すると主張しています。
これは、宅地造成等規制法施行令の第三条で規定する土地の形質の変更のうち、
"四"で規定される条件に抵触するという主張です。
宅地造成等規制法施行令
第三条 法第二条第二号 の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
[注] 四の規定には、面積にカウントする地点の条件には、切土・盛土の"高さ"に関する規定は存在しません。
また、面積算出の方法について、「大津市開発許可の取扱基準」では条文による規定は存在しません。
しかし、この主張に対しては、「大都開第43号 審査請求に伴う開発許可不要の見解について(回答)」の中で、
前大津市長が下記のように面積を示した上で、開発非該当の判断が示されています。
[ 大都開第43号 審査請求に伴う開発許可不要の見解について(回答) 2ページより抜粋]
つまり、土地の改変面積に対する見解は、原告である住民と前大津市長の両者では全く異なっているのです。
校舎用地において930㎡以上、寄宿舎用地において612㎡以上と、それぞれ500㎡を超えており、
宅造規制区域における「土地の形状の変更」に該当すると主張しています。
これは、宅地造成等規制法施行令の第三条で規定する土地の形質の変更のうち、
"四"で規定される条件に抵触するという主張です。
宅地造成等規制法施行令
第三条 法第二条第二号 の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。
| 条文 |
|---|
| 一 切土であって、当該切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの |
| 二 盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの |
| 三 切土と盛土とを同時にする場合における盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが 一メートル以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが二メートルを 超える崖を生ずることとなるもの |
| 四 前三号のいずれにも該当しない切土又は盛土であって、 当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えるもの |
また、面積算出の方法について、「大津市開発許可の取扱基準」では条文による規定は存在しません。
しかし、この主張に対しては、「大都開第43号 審査請求に伴う開発許可不要の見解について(回答)」の中で、
前大津市長が下記のように面積を示した上で、開発非該当の判断が示されています。
[ 大都開第43号 審査請求に伴う開発許可不要の見解について(回答) 2ページより抜粋]
2 土地の形状の変更の該当性
(略) 本件に関する都市計画法施行規則第60条の規定に基づく証明書の申請図書によると、
宅地造成等規正法の同法施行令第3条で規定される宅地造成には該当していない。
申請図書による切土又は盛土は、下記のとおりである。
(学校用地)
最大切土高さ ｈ=1.80m
盛土 該当なし
切土又は盛土の面積 Ａ=423.53㎡
(寄宿舎用地)
最大切土高さ ｈ=0.92m
盛土 該当なし
切土又は盛土の面積 Ａ=341.17㎡
(略) 本件に関する都市計画法施行規則第60条の規定に基づく証明書の申請図書によると、
宅地造成等規正法の同法施行令第3条で規定される宅地造成には該当していない。
申請図書による切土又は盛土は、下記のとおりである。
(学校用地)
最大切土高さ ｈ=1.80m
盛土 該当なし
切土又は盛土の面積 Ａ=423.53㎡
(寄宿舎用地)
最大切土高さ ｈ=0.92m
盛土 該当なし
切土又は盛土の面積 Ａ=341.17㎡
つまり、土地の改変面積に対する見解は、原告である住民と前大津市長の両者では全く異なっているのです。
実は「勾配地」? 計画高「123.60m」の平地に対して見逃された「123.99m地点」
では、宅地造成等規制法施行令に定められた面積の規定に対しては、どのように考えればよいのでしょうか?
訴状によれば、盛土または切土を発生せざるを得ない箇所が存在するが、
学園・清水建設はこれらの箇所を面積計算に含めずに申請図面を提出したとされています。
以下に、具体的地点の一例として、校舎棟入り口を取り上げます。
建築審査会への審査請求の際に提出された改変工事検証図によれば、請求人らは下図の青枠で示したエリアで
切土による形状の変更が発生すると主張されていました。
[建築審査会に提出された改変工事検証図] ※図面提供 : 仰木の里まちづくり連合協議会提供
しかしながら、建築審査会の裁決では、下記の申請図面に記された学園・清水建設が図面で申告を行った
黄色に着色された領域のみが切土工事を伴う改変面積とされました。
そして、この結果、切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えないとして、
宅地造成等規制法施行令で定める「形の変更」の観点では「開発非該当」という判断となりました。
[当時の60条申請の際に提出された図面] ※大津市への情報公開請求により入手
しかしながら、大津市への情報公開により請求人らが入手した申請図面のうち、「土地利用計画図(校舎棟)」(左図)と
「造成計画平面図(校舎棟)」(右図)を比較すると、「土地利用計画図(校舎棟)」の校舎棟入り口部分に示された
標高「123.99m地点」(下図のピンクの丸で囲った地点) が、「造成計画平面図(校舎棟)」には記載されていないことが
判明したのです。
[左図 :: 土地利用計画図(校舎棟)] [右図 :: 造成計画平面図(校舎棟)]
(図をクリックすると、別ウインドウで拡大図が表示されます)
そして、右図の「造成計画平面図(校舎棟)」を補足する断面図「造成計画断面図4(校舎棟)」によれば、
先に指摘した標高「123.99m地点」の記載が無く、標高123.60mの平地とすることが図示されていたのです。
(申請図面の「断面F'-F'」の部分)
[造成計画断面図4(校舎棟)]
(図をクリックすると、別ウインドウで拡大図が表示されます)
このように正しいとされている申請図面を付き合わせてみると、校舎棟の入り口付近を標高123.60mの平地と
するためには、計画高から40cmも高い地点である標高「123.99m地点」を含む地点を削らないと平地とならない
疑いが持たれるのです。
しかしながら、大津市の開発該当判断に際しては、この地点は切土工事を伴うとした指摘は認められず、
宅地造成等規制法施行令の第三条の四に示される切度改変が行われる面積として計算に含まれませんでした。
宅地造成等規制法施行令における切土・盛土による改変面積の規定では、改変高の規定はありません。
もしも、この40cmの切土が発生するエリアが形の変更の改変面積に計上されたならば、
500㎡を超える改変となり、「形の変更」に該当してくるのではないでしょうか。
訴状によれば、盛土または切土を発生せざるを得ない箇所が存在するが、
学園・清水建設はこれらの箇所を面積計算に含めずに申請図面を提出したとされています。
以下に、具体的地点の一例として、校舎棟入り口を取り上げます。
建築審査会への審査請求の際に提出された改変工事検証図によれば、請求人らは下図の青枠で示したエリアで
切土による形状の変更が発生すると主張されていました。
[建築審査会に提出された改変工事検証図] ※図面提供 : 仰木の里まちづくり連合協議会提供
しかしながら、建築審査会の裁決では、下記の申請図面に記された学園・清水建設が図面で申告を行った
黄色に着色された領域のみが切土工事を伴う改変面積とされました。
そして、この結果、切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えないとして、
宅地造成等規制法施行令で定める「形の変更」の観点では「開発非該当」という判断となりました。
[当時の60条申請の際に提出された図面] ※大津市への情報公開請求により入手
しかしながら、大津市への情報公開により請求人らが入手した申請図面のうち、「土地利用計画図(校舎棟)」(左図)と
「造成計画平面図(校舎棟)」(右図)を比較すると、「土地利用計画図(校舎棟)」の校舎棟入り口部分に示された
標高「123.99m地点」(下図のピンクの丸で囲った地点) が、「造成計画平面図(校舎棟)」には記載されていないことが
判明したのです。
[左図 :: 土地利用計画図(校舎棟)] [右図 :: 造成計画平面図(校舎棟)]
(図をクリックすると、別ウインドウで拡大図が表示されます)
そして、右図の「造成計画平面図(校舎棟)」を補足する断面図「造成計画断面図4(校舎棟)」によれば、
先に指摘した標高「123.99m地点」の記載が無く、標高123.60mの平地とすることが図示されていたのです。
(申請図面の「断面F'-F'」の部分)
[造成計画断面図4(校舎棟)]
(図をクリックすると、別ウインドウで拡大図が表示されます)
このように正しいとされている申請図面を付き合わせてみると、校舎棟の入り口付近を標高123.60mの平地と
するためには、計画高から40cmも高い地点である標高「123.99m地点」を含む地点を削らないと平地とならない
疑いが持たれるのです。
しかしながら、大津市の開発該当判断に際しては、この地点は切土工事を伴うとした指摘は認められず、
宅地造成等規制法施行令の第三条の四に示される切度改変が行われる面積として計算に含まれませんでした。
宅地造成等規制法施行令における切土・盛土による改変面積の規定では、改変高の規定はありません。
もしも、この40cmの切土が発生するエリアが形の変更の改変面積に計上されたならば、
500㎡を超える改変となり、「形の変更」に該当してくるのではないでしょうか。
大津市や処分庁の審査では、なぜこのような勾配の存在は見逃されたのでしょうか?
ここで、ある疑問が浮かんできます。
直隣地域の住民が建築審査会へ行った審査請求の文書において、切土・盛土の改変面積に関しては、
申請図面以上に改変面積が存在するとして指摘されていました。
にも関わらず、なぜ先に示したような勾配地の存在は見逃されたのでしょうか?
建築審査会での具体的な議論については、大津市開発部局からの説明部分が「以下、説明」という具合に
省略されて議事録に書かれている箇所があるため、記載からは見えてこない部分もあります。
しかしながら、基本的な審査の姿勢については、大津市開発審査会議事録の議事録に記された
下記のやり取りから、一つの可能性を推察することが出来ます。
(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 19ページより転載)
上記は最大切土高についての議論の抜粋なのですが、注目すべきは大津市の開発部局の職員が「図面のスケールが
しっかりできているため、提出された申請図書に基づいて審査して良い」という旨の見解を述べている部分です。
しかし、「申請図書に基づいて審査して良い」とする一方で、申請図面に記された数値から確実に読み取れる
「勾配地の存在」という事実は、審査請求の過程で住民に指摘されていながら、結果的に見逃されたのです。
「申請図面は正しい=切土・盛土改変面積の申請も正しい」という先入観で審査が行われた可能性は
否定できないのではないでしょうか。
直隣地域の住民が建築審査会へ行った審査請求の文書において、切土・盛土の改変面積に関しては、
申請図面以上に改変面積が存在するとして指摘されていました。
にも関わらず、なぜ先に示したような勾配地の存在は見逃されたのでしょうか?
建築審査会での具体的な議論については、大津市開発部局からの説明部分が「以下、説明」という具合に
省略されて議事録に書かれている箇所があるため、記載からは見えてこない部分もあります。
しかしながら、基本的な審査の姿勢については、大津市開発審査会議事録の議事録に記された
下記のやり取りから、一つの可能性を推察することが出来ます。
(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 19ページより転載)
●委員
土地の形状の変更の件ですが、見解書では、最大切土が1.８ｍとなっていますが､審査請求の
理由書の中には２ｍを超える切土が見られるという表現がありますが、それはどちらが正しいのですか。
○大津市の開発部局職員
実際のところ、地元がいわれている２ｍというのが､確かなものではないので確認がとれません。
ただ､我々が審査している幸福の科学学園から提出されました申請図書､これにつきましては現況の地形、
それから新たにできる造成の差が１．８ｍとあり、図面のスケールもしっかりできておりますので､
我々は提出された申請図書に基づいています｡実際､地元がいわれているような２ｍをこえるようなものがあれば､
それは違反行為ということになろうかと思います。
土地の形状の変更の件ですが、見解書では、最大切土が1.８ｍとなっていますが､審査請求の
理由書の中には２ｍを超える切土が見られるという表現がありますが、それはどちらが正しいのですか。
○大津市の開発部局職員
実際のところ、地元がいわれている２ｍというのが､確かなものではないので確認がとれません。
ただ､我々が審査している幸福の科学学園から提出されました申請図書､これにつきましては現況の地形、
それから新たにできる造成の差が１．８ｍとあり、図面のスケールもしっかりできておりますので､
我々は提出された申請図書に基づいています｡実際､地元がいわれているような２ｍをこえるようなものがあれば､
それは違反行為ということになろうかと思います。
上記は最大切土高についての議論の抜粋なのですが、注目すべきは大津市の開発部局の職員が「図面のスケールが
しっかりできているため、提出された申請図書に基づいて審査して良い」という旨の見解を述べている部分です。
しかし、「申請図書に基づいて審査して良い」とする一方で、申請図面に記された数値から確実に読み取れる
「勾配地の存在」という事実は、審査請求の過程で住民に指摘されていながら、結果的に見逃されたのです。
「申請図面は正しい=切土・盛土改変面積の申請も正しい」という先入観で審査が行われた可能性は
否定できないのではないでしょうか。
面積規定のクリアに至ったもう一つの可能性は、「内規」によるアプローチ・スロープに対する基準緩和?
最後に、面積規定のクリアに至ったもう一つの可能性を検討します。
それは、「切土・盛土による改変面積に含めなくて良い」とする独自の規制緩和です。
この視点での検討も、訴状に記載があります。
学園建築の計画図においては、「アプローチ」「スロープ」と呼ばれる部位が各地に存在しており、
切土・盛土による改変面積としては、これらの一部だけが改変面積として申告されています。
しかしながら、「大津市開発許可の取扱基準」には、「アプローチ」「スロープ」に対する切土・盛土による改変を
規定する条項どころか、「アプローチ」「スロープ」という単語すら記載が無いのです。
そうなると、独自の規制緩和を行った可能性として考えられるのは、形質の変更に対する議論で語られた
「内規」と呼ばれる基準です。
(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 24ページより転載)
しかしながら、仮に「内規」という市民や事業者が知り得ない判断基準が存在するとしても、
公にすらなっていない基準は、判断基準としての拘束力を持つのか疑問が残ります。
他の自治体では、「アプローチ」「スロープ」について下記のように明確に条文として定義がなされていることを考えると、
逆に条文を定めないことは、例外を認めないという判断を示していることと等価であるとも解釈できます。
[参考コンテンツ] 京都市 都市計画法に基づく開発許可制度の手引（はじめに・第1編・第2編）
24ページにスロープに関する記載あり。幅員、形状に対して例図を用いた詳細な説明が明文化されています。
このような事例を含め、総合的に妥当性を判断するとしても、公にされていない独自基準を内規で判断することは、
「何でも都合よく条件緩和できてしまう」ため不合理であり、裁量の範囲を拡大解釈しているのではないでしょうか。
それは、「切土・盛土による改変面積に含めなくて良い」とする独自の規制緩和です。
この視点での検討も、訴状に記載があります。
学園建築の計画図においては、「アプローチ」「スロープ」と呼ばれる部位が各地に存在しており、
切土・盛土による改変面積としては、これらの一部だけが改変面積として申告されています。
しかしながら、「大津市開発許可の取扱基準」には、「アプローチ」「スロープ」に対する切土・盛土による改変を
規定する条項どころか、「アプローチ」「スロープ」という単語すら記載が無いのです。
そうなると、独自の規制緩和を行った可能性として考えられるのは、形質の変更に対する議論で語られた
「内規」と呼ばれる基準です。
(2012年2月14日開催の第42回大津市開発審査会議事録 24ページより転載)
●委員A
形状の変更には盛土、切土は影響するが、宅地造成の話は別であるというように理解をしていたのですが。
それはどうですか｡整理をした方が良いのですかね｡要は､開発許可が必要なことに､切土、盛土の高さが
左右されるのかということと､宅地造成との関係はどうですか。
○市の開発部局
審査している内容としては､確かに開発と宅造があり、建築物の建築を目的として切土､盛土をして建築地盤の
高さを変えることを許可なくして行なうと、建物を建てる時に影響がでてくるものです。ただ、それ以外に
スロープ等を設ける場合があります。これについて､建築を目的としていないからといって､何でも良いとすると、
危ない物もできてしまうこともあり、内規の方で斜路や車庫や階段等を設ける場合にあっても､宅地造成等規制法に
基づく宅地造成に該当するものは、開発許可の申請を提出さすようにしています。
形状の変更には盛土、切土は影響するが、宅地造成の話は別であるというように理解をしていたのですが。
それはどうですか｡整理をした方が良いのですかね｡要は､開発許可が必要なことに､切土、盛土の高さが
左右されるのかということと､宅地造成との関係はどうですか。
○市の開発部局
審査している内容としては､確かに開発と宅造があり、建築物の建築を目的として切土､盛土をして建築地盤の
高さを変えることを許可なくして行なうと、建物を建てる時に影響がでてくるものです。ただ、それ以外に
スロープ等を設ける場合があります。これについて､建築を目的としていないからといって､何でも良いとすると、
危ない物もできてしまうこともあり、内規の方で斜路や車庫や階段等を設ける場合にあっても､宅地造成等規制法に
基づく宅地造成に該当するものは、開発許可の申請を提出さすようにしています。
しかしながら、仮に「内規」という市民や事業者が知り得ない判断基準が存在するとしても、
公にすらなっていない基準は、判断基準としての拘束力を持つのか疑問が残ります。
他の自治体では、「アプローチ」「スロープ」について下記のように明確に条文として定義がなされていることを考えると、
逆に条文を定めないことは、例外を認めないという判断を示していることと等価であるとも解釈できます。
[参考コンテンツ] 京都市 都市計画法に基づく開発許可制度の手引（はじめに・第1編・第2編）
24ページにスロープに関する記載あり。幅員、形状に対して例図を用いた詳細な説明が明文化されています。
このような事例を含め、総合的に妥当性を判断するとしても、公にされていない独自基準を内規で判断することは、
「何でも都合よく条件緩和できてしまう」ため不合理であり、裁量の範囲を拡大解釈しているのではないでしょうか。
学園建設計画は、切度・盛土の改変面積の規定でも開発該当?
以上の考察を踏まえ、当サイトとしての切度・盛土の改変面積規定での「形状の変更」に対する見解をまとめます。
今回の学園建設事案に対しては、大津市開発部局の職員の言う「申請図面が正しい」という前提に立ったとしても、
少なくとも「切度・盛土の改変面積」の算出に対しては、下記3点の理由で再検証が必要であると考えます。
(1) 切土改変が発生せざるを得ない勾配地であることを裏付ける測量点が「造成計画平面図(校舎棟)」には
記されておらず、施主・施工主から提出された申請図面そのものに瑕疵があると疑われること。
(2) (1)に示した地点は、施主・施工主が作成した造成計画図において平地として申請されたことを考えると、
この地点の周辺では切度改変が発生する。一方で、宅地造成法施行令の「形の変更」の判定で用いる改変面積
としては計上されていないことから、これらを合算したうえで、改変面積が500㎡以下であるのか判断すべき。
(3) (1)に示したような地点が「大津市開発許可の取扱基準」に記載の無い「内規」等の非公開の独自基準により
面積加算対象外と判断とされたのであれば、その合理性は無く、切度または盛土改変に合算すべきと考えられること。
これらは、先の切土高さでの開発該当性の議論と併せ、いずれも「形質の変更」での開発行為該当性を問う争点です。
法廷でどのような議論がなされ、結論が導かれるのか、注目が集まります。
[解説コンテンツ]
Next :
訴状で主張された『形質の変更』の解釈は? 学園建築確認に対する開発該当性の検討(1)
Top :
幸福の科学学園関西校の建築確認取り消し訴訟 訴状で主張された『形質の変更』の解釈は?
今回の学園建設事案に対しては、大津市開発部局の職員の言う「申請図面が正しい」という前提に立ったとしても、
少なくとも「切度・盛土の改変面積」の算出に対しては、下記3点の理由で再検証が必要であると考えます。
(1) 切土改変が発生せざるを得ない勾配地であることを裏付ける測量点が「造成計画平面図(校舎棟)」には
記されておらず、施主・施工主から提出された申請図面そのものに瑕疵があると疑われること。
(2) (1)に示した地点は、施主・施工主が作成した造成計画図において平地として申請されたことを考えると、
この地点の周辺では切度改変が発生する。一方で、宅地造成法施行令の「形の変更」の判定で用いる改変面積
としては計上されていないことから、これらを合算したうえで、改変面積が500㎡以下であるのか判断すべき。
(3) (1)に示したような地点が「大津市開発許可の取扱基準」に記載の無い「内規」等の非公開の独自基準により
面積加算対象外と判断とされたのであれば、その合理性は無く、切度または盛土改変に合算すべきと考えられること。
これらは、先の切土高さでの開発該当性の議論と併せ、いずれも「形質の変更」での開発行為該当性を問う争点です。
法廷でどのような議論がなされ、結論が導かれるのか、注目が集まります。
[解説コンテンツ]
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